营改增”对房地产公司利润影响的研究———以万科集团为例
1年前 (2024-04-22)
营改增”对房地产公司利润影响的研究———以万科集团为例天空之城 摘要：2016年5月1日房地产业作为实施quot营改增quot试点的四大行业之一，由原本征收5%营业税调整为征收11%的增值税。
quot营改增quot是否能为房地产企业的利润带来预期的影响作用，为国民经济发展带来积极影响，因此quot营改增quot对房地产业利润影响的研究有重要的意义。
一、房地产企业的现状目前，房地产业在国内生产总值构成的比例由2014年的5.9%增长到了2016年的6.5%；2016年房地产的收入为48132.8，比上一年增长了15.2%。
可见中国房地产市场处于健康状态。
国家为了能够发展发地产业，从而促进国民经济的发展，从而出台了quot营改增quot政策，以达到房地产业减少税负、增加净利润的目的。
二、quot营改增quot政策的概念quot营改增quot，全称营业税改增值税，是国家为了调动各方尤其是服务业等高端行业的积极性，加快财税体制改革、深化供给侧结构性改革而推行的措施。
根据房地产业增值税暂行征收管理办法，房地产业quot营改增quot政策有以下几个要点：一般纳税人在2016年5月1日之后开工的房地产项目适用于11%的增值税率，在2016年4月30日之前开始的项目也可以适用于5%税率的简易计税法，以实现房地产行业quot营改增quot的平稳过渡；一般纳税人适用11%计税时，从销售收入中扣除土地采购成本；小规模纳税人适用5%税率的简易计税法。
三、quot营改增quot对万科的影响万科企业股份有限公司在1984年创立，并于1988年进入房地产行业。
在往后的30年里，万科已经成为全国领先的城市配套服务商。
（一）主要数据 如表 1 所示。
二）具体测算和结果分析基于万科集团2017年中期报告中的数据（表1），计算对比万科集团未实行quot营改增quot之前后的净利润（表2），分析quot营改增quot后万科净利润的变化情况，并发现问题提出建议。
1.quot营改增quot前的营业总收入 万科在2017年共创营业收入6552346.41万元，按房地产业11%的增值税计算得到万科集团在quot营改增quot之前的营业务收入�.411.11�.78万元，销项税额�.78×11%�.63万元。
物业服务属于现代服务业适用6%的增值税率，从而得到万科集团quot营改增quot之前的物业服务收入�.641.06�.66万元，销项税额�.66×6%�.98万元。
所以万科集团quot营改增quot之前的主营业务收入�.78+282899.66�.44万元。
其中万科的其他业务主要有公寓租赁和教育营地，因此将该科目归入现代服务业，按增值税率6%计算：万科quot营改增quot之前的其他业务收入�.71.06�.57万元，销项税额�.57×6%�.13万元。
营业总收入�.44+121535.57�.01万元，总销项税额�.63+16973.98+7292.13�.74万元。
2.quot营改增quot之前的营业成本根据半年报得万科增值税额为44016.3万元，所以计算该集团进项税额=销项税额增值税�.74-44016.3�.44万元，从而可得quot营改增quot之前营业成本=quot营改增quot后的营业成本+营业成本的增值税进项税额�.47+629581.44�.91万元。
3.quot营改增quot前的营业税金及附加根据2017年万科集团的中期年报可知，万科集团上半年的销售收入为27718000万元，所以营业税�×5%�万元，城建税�×7%�万元，教育费附加�×3%�万元，地方教育费附加�×1%�万元，印花税�×1%�万元，营业税金及附加�+97013+41577+13859+277180�万元4.quot营改增quot之前的所得税费用应交所得税=应纳税所得×25%应纳税所得=利润总额+纳税调整增加额-纳税调整减少额纳税调整增加额-纳税调整减少额=quot营改增quot后所得税费用-quot营改增quot后利润总额�.1925%-1382691.14�.62万元。
所以quot营改增quot前的应纳税所得�.95+126877.62�.57万元，所得税费用�.57×25%�.89万元。
5.结果分析从利润情况来看，万科集团实行quot营改增quot之前的净利润为27916.06万元，实行quot营改增quot之后的净利润为1005298.95万元，可见quot营改增quot政策的实施有效的减轻了企业的税负，同时使得利润水平大幅度的，这有助于企业的快速成长。
四、quot营改增quot的影响（一）积极影响在quot营改增quot的整个过程中，也是对增值税链条的完善，打破税收紧密相连的传统格局，进而有效规避重复征税的现象，大大减轻了房地产企业的税负。
与此同时，房地产业税负的减少可以降低消费者的购房负担，促进行业的销售规模不断扩大。
最终导致房地产业的经济效益提高，利润空间上涨。
（二）存在的问题及对策目前我国quot营改增quot政策还处于实施初期，仍存在一些问题需要在今后实施的过程中不断完善。
1.quot营改增quot的实施，使企业会计的处理程序更加繁琐，如房地产公司需区分quot营改增quot前后的两个项目，运用不同的税率测算税负，这也加大了错报的可能性。
这就要求企业及时调整原有的工作体系，将新旧政策下的项目进行区分，进一步完善财务制度和程序。
2.quot营改增quot之后，业务处理过程中需要会计人员开增值税专用发票，管理难度增大。
这就要求房地产业的会计人员能够及时更新自身的知识体系，提高自身业务的专业性，能够规范处理业务。
五、总结随着当今社会经济的快速发展，我国经济的深入改革，quot营改增quot的实施符国情，有利于房地产企业避免重复征税，减轻税负并且提高利润。
但是仍存在一些问题，还需要房地产企业在以后的发展过程中加强税务的筹划工作，规范增值税专用发票的使用，有效解决quot营改增quot实施后存在的问题，使得房地产行业能够长久健康的发展。
quot营改增quot是否能为房地产企业的利润带来预期的影响作用，为国民经济发展带来积极影响，因此quot营改增quot对房地产业利润影响的研究有重要的意义。
一、房地产企业的现状目前，房地产业在国内生产总值构成的比例由2014年的5.9%增长到了2016年的6.5%；2016年房地产的收入为48132.8，比上一年增长了15.2%。
可见中国房地产市场处于健康状态。
国家为了能够发展发地产业，从而促进国民经济的发展，从而出台了quot营改增quot政策，以达到房地产业减少税负、增加净利润的目的。
二、quot营改增quot政策的概念quot营改增quot，全称营业税改增值税，是国家为了调动各方尤其是服务业等高端行业的积极性，加快财税体制改革、深化供给侧结构性改革而推行的措施。
根据房地产业增值税暂行征收管理办法，房地产业quot营改增quot政策有以下几个要点：一般纳税人在2016年5月1日之后开工的房地产项目适用于11%的增值税率，在2016年4月30日之前开始的项目也可以适用于5%税率的简易计税法，以实现房地产行业quot营改增quot的平稳过渡；一般纳税人适用11%计税时，从销售收入中扣除土地采购成本；小规模纳税人适用5%税率的简易计税法。
三、quot营改增quot对万科的影响万科企业股份有限公司在1984年创立，并于1988年进入房地产行业。
在往后的30年里，万科已经成为全国领先的城市配套服务商。
（一）主要数据 如表 1 所示。
二）具体测算和结果分析基于万科集团2017年中期报告中的数据（表1），计算对比万科集团未实行quot营改增quot之前后的净利润（表2），分析quot营改增quot后万科净利润的变化情况，并发现问题提出建议。
1.quot营改增quot前的营业总收入 万科在2017年共创营业收入6552346.41万元，按房地产业11%的增值税计算得到万科集团在quot营改增quot之前的营业务收入�.411.11�.78万元，销项税额�.78×11%�.63万元。
物业服务属于现代服务业适用6%的增值税率，从而得到万科集团quot营改增quot之前的物业服务收入�.641.06�.66万元，销项税额�.66×6%�.98万元。
所以万科集团quot营改增quot之前的主营业务收入�.78+282899.66�.44万元。
其中万科的其他业务主要有公寓租赁和教育营地，因此将该科目归入现代服务业，按增值税率6%计算：万科quot营改增quot之前的其他业务收入�.71.06�.57万元，销项税额�.57×6%�.13万元。
营业总收入�.44+121535.57�.01万元，总销项税额�.63+16973.98+7292.13�.74万元。
2.quot营改增quot之前的营业成本根据半年报得万科增值税额为44016.3万元，所以计算该集团进项税额=销项税额增值税�.74-44016.3�.44万元，从而可得quot营改增quot之前营业成本=quot营改增quot后的营业成本+营业成本的增值税进项税额�.47+629581.44�.91万元。
3.quot营改增quot前的营业税金及附加根据2017年万科集团的中期年报可知，万科集团上半年的销售收入为27718000万元，所以营业税�×5%�万元，城建税�×7%�万元，教育费附加�×3%�万元，地方教育费附加�×1%�万元，印花税�×1%�万元，营业税金及附加�+97013+41577+13859+277180�万元4.quot营改增quot之前的所得税费用应交所得税=应纳税所得×25%应纳税所得=利润总额+纳税调整增加额-纳税调整减少额纳税调整增加额-纳税调整减少额=quot营改增quot后所得税费用-quot营改增quot后利润总额�.1925%-1382691.14�.62万元。
所以quot营改增quot前的应纳税所得�.95+126877.62�.57万元，所得税费用�.57×25%�.89万元。
5.结果分析从利润情况来看，万科集团实行quot营改增quot之前的净利润为27916.06万元，实行quot营改增quot之后的净利润为1005298.95万元，可见quot营改增quot政策的实施有效的减轻了企业的税负，同时使得利润水平大幅度的，这有助于企业的快速成长。
四、quot营改增quot的影响（一）积极影响在quot营改增quot的整个过程中，也是对增值税链条的完善，打破税收紧密相连的传统格局，进而有效规避重复征税的现象，大大减轻了房地产企业的税负。
与此同时，房地产业税负的减少可以降低消费者的购房负担，促进行业的销售规模不断扩大。
最终导致房地产业的经济效益提高，利润空间上涨。
（二）存在的问题及对策目前我国quot营改增quot政策还处于实施初期，仍存在一些问题需要在今后实施的过程中不断完善。
1.quot营改增quot的实施，使企业会计的处理程序更加繁琐，如房地产公司需区分quot营改增quot前后的两个项目，运用不同的税率测算税负，这也加大了错报的可能性。
这就要求企业及时调整原有的工作体系，将新旧政策下的项目进行区分，进一步完善财务制度和程序。
2.quot营改增quot之后，业务处理过程中需要会计人员开增值税专用发票，管理难度增大。
这就要求房地产业的会计人员能够及时更新自身的知识体系，提高自身业务的专业性，能够规范处理业务。
五、总结随着当今社会经济的快速发展，我国经济的深入改革，quot营改增quot的实施符国情，有利于房地产企业避免重复征税，减轻税负并且提高利润。
但是仍存在一些问题，还需要房地产企业在以后的发展过程中加强税务的筹划工作，规范增值税专用发票的使用，有效解决quot营改增quot实施后存在的问题，使得房地产行业能够长久健康的发展。